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不動産

Q.土地の価格はどのようにして決められているのですか?

A.時価の目安として、地価公示価格・都道府県基準地価格が国土交通省より毎年公表されています。但し、標準的な形状・規模の更地の単価のため、個性の強い土地や、土地上に建物などがある場合、利用を制限する権利がある場合などには価格が異なります。

 

Q.固定資産税の納税通知書に記載された土地の評価額と時価は違うのですか?

A.固定資産税評価額(土地)は時価の7割の水準になっています。但し、更地の価格・簡便的な評価方法によるため、土地の個性が反映されていない場合もありますのでご注意下さい。

 

Q.不動産で現物出資したいのですが、

A.会社設立に当たり、金銭以外の現物を出資する場合には、裁判所の選任した検査役の調査が必要になります。但し、財産が500万円未満の場合、弁護士、税理士などが証明した時、不動産を現物出資する場合には不動産鑑定評価書があれば検査役の調査が不要になります。

 

Q.借りている土地(借地権)や貸している土地(底地)を売りたいのですがどうしたらよいですか?

A.借地権や底地は地主と借地人の間で売買する場合と、第三者に売却する場合とでは価格が大幅に異なります。当事者間のほうが高く売却できますので、借地人または地主さんと話をまとめたいですね。買い取り資金が無い場合、借地権と底地の一部を交換するという方法もあります。

 

Q.自宅のローンを返済したので、抵当権抹消の登記をしたいのですが。

A.金融機関から渡される書類をもとに、抵当権抹消登記の申請書を作成して、管轄の法務局に申請します。なかには、金融機関が合併していたり名称が変更されていたりして、複雑なケースもありますので、ご自身で行うのは難しいことがあります。

 

Q.認知症になってしまった父の所有する不動産を売却することはできますか?

A.不動産の名義人本人の意思が確認できなければ、不動産を売ることはできません。ただし、本人が認知症などにより判断能力がない場合、成年後見人制度を利用して、成年後見人が本人に代わって不動産を売却することができます。

 

Q.不動産を売却した場合にどのくらい税金がかかりますか?

A.不動産を売却した場合には所有期間に応じてその売却益に15%または30%の税金がかかります。ただし、マイホームを売却した場合などにはいろいろな特例があり税金が優遇されます。

 

Q.マイホームを購入した場合に税務的にどんな優遇措置がありますか?

A.両親、祖父母などからマイホームの購入資金として贈与を受けた場合に一定の金額が非課税となる制度があります。また、住宅ローンがある場合に一定の要件を満たすときは、その居住の年から10年間、年末の住宅ローン残高に応じて毎年一定額を所得税額から控除できる制度があります。

 

Q.不動産を子供に贈与したいのですが、どのようにすればいいですか?

A.贈与者と受贈者が協力して、贈与を原因とする所有権移転の登記を申請します。不動産の贈与には高額の贈与税が課されることがありますので、税理士に相談して行うことをお勧めします。

 

Q.遺産分割は相続税の評価額で行えば良いですか?

A.遺産分割は相続人全員の合意が必要です。相続税の評価額は申告のための計算方法によって求められた価格です。申告で認められる債務の範囲は、一般の方がイメージされるものと異なっていたり、不動産については市場価格とは異なる場合も多くあります。現実の分割には不動産の適正な時価を把握することなども大切になります。

 

Q.不動産の相続対策についてどのようなものがありますか?

A.よく現金で不動産を購入した方が相続税が下がると言われていますが、取得する不動産によっては相続税節税効果よりも価格下落による損失のほうが大きくなってしまう場合も多く見られます。節税対策はケースバイケースになりますので、個別のご相談が有効です。

 

Q.父が亡くなったので、父所有の土地の名義変更をしたいのですが、どのようにすればいいですか?

A.管轄の法務局で、相続による所有権移転の登記を申請します。その際、相続人を特定するために、お父様の出生から死亡までの戸籍・除籍・改正原戸籍などを一式取り寄せる必要があります。また、相続人が複数いる場合は、その土地を誰が相続するのかを決めた遺産分割協議書の作成が必要です。

 

Q.マンションを借りているのですが、大家さんから突然出て行ってほしいと言われてしまいました。すぐに出て行かなければいけないのでしょうか?

A.不動産賃貸借契約の貸主からの解除には「正当な理由」が必要です。大家さんからの解除の理由によっては,出て行かなくてもいい場合もあります。

 

Q.家賃の増額を請求されました。どうすればよいですか?

A.家賃は「契約自由の原則」が尊重されるため、たとえ現在の契約が周辺よりも高い賃料となっていても、合意した時点から事情の変更が無い場合には、増額に応じる必要はありません。

 

Q.マンションを人に貸しているのですが一年以上賃料を払ってくれません。どうしたらいいでしょうか?

A.1年以上賃料を支払っていないとなると賃貸借契約の信頼関係は破壊されていると考えられますので、契約を解除し借主さんに出て行ってもらうことが出来ます。

 

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